Що сталося
Комунальні будівлі, земля, приміщення та інші активи можуть приносити громадам гроші, а бізнесу — можливості для розвитку. Проте виставлення об’єкта на аукціон ще не гарантує високу ціну та чергу зацікавлених інвесторів.
Як працює «Прозорро.Продажі», хто може брати участь в аукціонах та як громадам залучати більше інвесторів? Чому один об’єкт може подорожчати в чотири рази під час торгів, а інший — продатися за стартовою ціною? І головне — як мешканцям контролювати, що саме їхня громада продає та наскільки прозоро це відбувається? Розбиралися разом із Григорієм Легенченком, членом правління й технічним директором АТ «Прозорро.Продажі».
Що таке «Прозоро.Продажі»?
Це система онлайн-аукціонів, завдяки якій держава і громади продають або здають в оренду майно. А ще — люди, які забезпечують її роботу. На аукціони виставляють різні активи: невручені посилки «Укрпошти», земельні ділянки, нерухомість, ліцензії на видобуток корисних копалин, активи банків-банкрутів, права вимоги за кредитами тощо.
Система складається з двох рівнів. Перший — центральна база даних, яка агрегує інформацію про всі аукціони й рівномірно розподіляє її між усіма учасниками ринку. Другий рівень — 42 компанії (майданчики), які пройшли державну акредитацію. Вони допомагають продавцям розбиратися з процедурою, а покупцям — знаходити цікаві об’єкти. Компанія отримує комісію, якщо залучений нею учасник перемагає в аукціоні. Тобто, майданчики — свого роду фахові рієлтори, які допомагають клієнтам продавати майно з бази «Прозорро.Продажі» та отримують відсоток.
«Уявімо: ви вирішуєте змінити сферу діяльності — продавати комунальне майно. Створюєте власний сайт, проходите акредитацію, отримуєте ключі до центральної системи. Щойно лот з’являється в системі, автоматично приходить оголошення. Ви можете шукати учасників аукціону. Знаходите переможця — отримуєте частку комісії.
Уже понад десять років низка компаній успішна в цій сфері. Відсоток від продажу фіксований: є правила нарахування, комісія складає від 1% до 5%. Для великих лотів — ближче до 1%. Частку отримуємо ми як державна компанія (це єдине джерело нашого доходу), іншу — майданчик.
Навіщо це потрібно: державна установа чи компанія не зможе забезпечити такі рівень сервісу й кількість учасників, які з’являються завдяки фінансово зацікавленому приватному бізнесу. Боротьба йде саме за покупця. Мало когось привести — треба ще й переконати людину, що вона має інвестувати в лот більше, ніж інші».
Майданчики також можуть зекономити час на повторне занурення в процес. Великим організаторам, як-от Фонду держмайна, які регулярно продають і здають в оренду нерухомість, це неактуально. А от місцеві органи в невеличких населених пунктах проводять аукціон раз на кілька років і можуть просто забути нюанси процедури.
Як працюють аукціони?
Аукціон складається з кількох частин. Організатор публікує оголошення й виставляє, скільки днів приймаються заявки. Цей період називається «експозиція», зазвичай вона триває від 14 до 45 днів. В умовах воєнного стану діють спрощені правила, які дозволяють скорочувати процедуру для деяких категорій торгів.
Точний час залежить від типу активу, вимог законодавства, обраної процедури. Для швидкопсувних товарів найменша експозиція складає три дні, для об’єктів малої приватизації чи оренди — від двох тижнів до місяця. Для великих і специфічних лотів (майно банків-банкрутів, земельні ділянки) вона може тривати 30–45 днів і більше.
«Фонд гарантування вкладів виставляє майно чи право вимоги на майно, яке було у банків-банкрутів. Наприклад, хтось взяв кредит під урожай буряка 2008 року. Якщо ви виграєте аукціон, вам не привезуть той буряк, а дадуть папірці, з якими ви можете через суди щось отримати. Це складний актив. Зазвичай із такими працюють профільні компанії: викуповують по дисконтах активи, проводять юридичну роботу, отримують зрештою фізичний актив, а згодом — перепродують».
Після завершення експозиції система перевіряє, скільки учасників подали заявки. Якщо покупець лише один, у більшості випадків його визначають переможцем. Якщо заявок декілька, наступного дня проводять онлайн-торги. Проте є кілька напрямків, у яких держава стимулює конкуренцію. Там діють спеціальні правила. Наприклад, на земельних торгах. Якщо на перший аукціон прийде лише один охочий, торги скасують. При повторному виставленні лота єдиний учасник уже може забрати лот.
Аукціони бувають двох типів. Англійський на підвищення ціни складається із трьох раундів: у кожному учасник збільшує свою ставку, на це відведено по три хвилини. Гібридний голландський — це формат торгів, під час якого стартова ціна поступово знижується, доки хтось із учасників не погодиться придбати лот. Проте після цього в інших учасників є змога її перебити.
«Найдовший англійський тривав приблизно 15 годин. Це були посилки “Укрпошти”. Зараз такі аукціони коротші, бо спав хайп, а на першому було 115 учасників. Кожен має походити. Дорогою половина учасників відвалюється. Зрештою, торгуються три-чотири учасники, але всі чекають».
Хто може купити комунальне майно?
Більшість лотів доступна для всіх: ФОПів, фізичних і юридичних осіб. Для деяких лотів діють обмеження, вони складають приблизно 5% від усіх, каже посадовець.
«Переможцями торгів не можуть бути підсанкційні особи та ті, хто пов’язані з країною-агресором. Є й окремі обмеження для певних видів торгів. Наприклад, коли Фонд гарантування вкладів фізичних осіб продає права вимоги за кредитами збанкрутілих банків, переможцями не можуть стати поручителі за цими кредитами».
Під час торгів учасники не бачать, хто конкурує з ними: до завершення ставок усі відображаються під умовними номерами. Інформація розкривається, коли всі ставки зроблені. Хто дав найкращу ціну — той і переміг.
«У нас був показовий кейс: два учасники боролися за ліцензію на видобуток газу. Під час аукціону підняли ціну на 20 мільйонів. Розкрилися — а це дві компанії одного олігарха, вони не домовилися всередині. Система задизайнена так, аби мінімізувати дискримінацію. Якщо хтось приходить і хоче заплатити більше — ця сторона виграє».
Водночас анонімність під час торгів не гарантує відсутності змов чи інших зловживань.
На аукціон ніхто не прийшов. Що потім?
Це залежить від напрямку продажу. За словами Григорія Легенченка, більшість лотів продається не пізніше, ніж із третього разу.
«Наприклад, є два ідентичні об’єкти. Один продається з першого разу за 20 днів, інший — з третього разу за 60 днів. Різниця в юридичному й технічному статусі об’єкта. Ми це називаємо стрімом. Залежно від того, який стрім, можуть бути різні умови продажу, а також подальшого володіння об’єктом.
Зараз усі об’єкти малої приватизації виставляються зі стартовою вартістю до 250 мільйонів. Якщо учасники не прийшли, лот автоматично перевиставляється до шести разів. Тут балансоутримувач (хто продає об’єкт) не бере участі: система сама робить. Якщо це об’єкт у банкрутстві, організатор сам вирішує щоразу, чи переставляти».
Яке майно купують найбільше?
Останніми роками найбільше виставляють землі: як на продаж, так і в оренду. Цей сегмент конкурує з нерухомістю. Житлових будинків серед майна державних установ небагато, адже на їхніх балансах частіше перебувають комерційні та промислові об’єкти. Водночас у власності держави чи громад можуть залишатися приміщення, які не належать до їхніх основних функцій, наприклад, магазини у привабливих локаціях.
Популярність різних категорій майна змінюється з року в рік. Порівнювати їх не завжди легко: однакові об’єкти можуть належати до різних категорій продажу залежно від процедури. До прикладу, одну будівлю департамент виставляє на торги як об’єкт приватизації, а продаж іншої регламентується постановою №1032 про майно компанії з державною часткою.
Лоти можна поділити на високо-, середньо- та низьколіквідні. Наприклад, продаж заводу, від якого залишився фундамент, буде цікавим передусім як земельна ділянка. На такі низьколіквідні об’єкти майданчики намагаються знайти хоча б одного учасника. Натомість чинне підприємство у зручному місці приверне увагу потенційних покупців.
«Часто на аукціони виставляють те, на що є політична воля»
Громади не завжди готові продавати майно, навіть якщо роками не використовують його. Це загальноукраїнська тенденція. Понад те, організатори не виставляють майно на аукціоні, бо не вірять, що прийдуть учасники, чи думають, що актив піде дешево.
«Часто на аукціонах ми бачимо не те, що популярно, а що спромоглися виставити на продаж. Умовно, у селищній раді є ДК, побудований у 1953 році. Його давно з’їли миші. Але голова сільради не хоче продавати, бо його дідусь там співав у хорі. Переконати людей віддавати активи — складно. Хоча тут є проста логіка: ви віддаєте нерухомість або землю, туди приходить бізнес, який платить податки вашій же громаді. І ви за ці кошти робите, наприклад, освітлення на центральній вулиці».
Стартова ціна має значення
Важливо правильно визначити початкову вартість лота, яка створить конкуренцію між покупцями. Надто висока може відбити бажання торгуватися чи зовсім відлякати учасників. Натомість приваблива стартова ціна сприятиме попиту і зростанню вартості.
«Чим менша в розумних межах стартова, тим більше буде учасників і вище вони розженуть остаточну ціну».
Початкову вартість визначають двома основними способами: відштовхуються від вартості актива на балансі чи замовляють незалежну оцінку. Спеціаліст аналізує стан об’єкта, документи, розташування, ринкові аналоги й визначає орієнтовну ринкову ціну.
Чи бувають незвичні лоти?
Так, але вони трапляються нечасто. Наприклад, Фонд держмайна обіцяє виставити на продаж Науково-дослідницький інститут організації і механізації шахтного будівництва.
«”Прозоро.Продажі” — це не колекційні аукціони, на яких добре продаються картини чи інші витвори мистецтва. Для цього краще працюють офлайн-аукціони з молотком, шоу. Ми пробували проводити в системі благодійні аукціони. На дуже помітний лот приходило багато учасників, все працювало. Але пересічні лоти, як-от м’яч відомого футболіста, значно гірше продаються. “Прозорро.Продажі” добре працюють для нерухомості, масових об’єктів і спеціалізованих. Часто продається металобрухт. На всю крану є 20 учасників, але це ринок, який постійно функціонує».
Продаж будівлі «задешево» — це червоний прапорець?
Низька ціна лоту ще не свідчить про непрозорий продаж. На вартість впливають термін подачі заявок, характеристики, розташування об’єкта, а також його зобов’язання.
«Якщо завод купили за низькою ціною, учасників прийшло мало, при цьому експозиція нормальна, опис лота стандартний, — ймовірно, є нюанси, які ви не бачите. Як варіант, боргові зобов’язання: у документації вказано, що завод прибутковий, а при цьому він винен три мільярди. Або ситуація: величезна ділянка належить агрохолдингу, а всередині неї — клаптик Петра Петровича. Ніхто не буде купувати проблемний маленький шматок землі, крім агрохолдингу, і той придбає за найнижчу ціну.
Це відкритий ринок. Тут я буду на стороні покупця і скажу: прийдіть і заплатіть більше. Зі свого боку, ми як “Прозорро.Продажі” можемо гарантувати однаковий для всіх доступ до інформації, активність екосистеми щодо пошуку покупців, недискримінаційність, законність і безпеку угоди».
Де може бути маніпуляція?
Якщо лот поверхнево описаний, він може привернути менше уваги потенційних покупців. Тому для оцінки причин низької ціни важливо дивитися не лише на суму, а й на вимоги та документацію.
«Якщо організатор хоче продати лот комусь своєму, він може погано описати лот. Це об’єктивна маніпуляція. Але такі випадки — одиниці на тисячі, їх складно провернути, бо документи все одно потрібно описувати. Якщо це земельна ділянка, обов’язково вказується кадастровий номер, а регулярний покупець, який вміє користуватися кадастрами, за номером зможе отримати всю інформацію, яка його цікавить.
У нас є напрацювання, як технічно з цим боротися. Не знаю, коли вийдуть, бо нам не вистачає рук. Будемо підключати штучний інтелект для автоматичного вдосконалення описів, аби такого типу лоти не падали в пітьму».
Що варто знати малим підприємцям і вузькопрофільному бізнесу
На аукціонах регулярно з’являються невручені товари митниці, спеціалізоване обладнання та інші вузькопрофільні активи. Замість купівлі нової техніки за мільйони, підприємець може зекономити: придбати в системі дешеве старе й відновити до робочого стану, зазначає Григорій Легенченко. Він радить підприємцям регулярно моніторити аукціони та фільтрувати пошук за ключовими словами.
«Із новими рушниками, що продає митниця, зрозуміло: тут купив, там продав. А є відпрацьоване моторне масло, яке теж викуповують, воно комусь потрібне. І таких ніш, де мало потенційних покупців і обмежена пропозиція, набагато більше, ніж здається».
Чи можна продавати пам’ятки культури й архітектури?
Так, але не всі. Держава склала спеціальний список, куди входять унікальні пам’ятки. Їх не можна виставляти на торги, приватизовувати чи віддавати під заставу в банк. Перелік пам’яток культурної спадщини, які не підлягають приватизації, затверджений Законом № 574-VI.
Об’єкти з нижчим охоронним статусом можуть подаватися на аукціон, але на них поширюються спеціальні вимоги. Наприклад, нещодавно продана будівля колишнього видавництва «Комуніст» у Харкові є пам’яткою архітектури місцевого значення.
Перебудовувати такий об’єкт на свій розсуд заборонено.
Передача майна можлива, якщо майбутній власник укладе спочатку попередній, а потім основний охоронний договір з органом охорони культурної спадщини. У документі чітко прописують, що можна й не можна робити з будинком, як його реставрувати та підтримувати в належному стані. Приватизація без письмового погодження профільного відомства — незаконна.
«При продажу, оренді й суборенді об’єкта, який має охоронний статус, на нього накладаються певні вимоги. Треба постаратися, щоб отримати потрібні дозволи на реконструкцію. Навіть коли йдеться про використання майна зі збереженням функціональності, спочатку потрібно підписати додаткові договори. Зазвичай у громади чи фонду держмайна є орган охорони культурної спадщини, який контролює дотримання всіх норм».
Водночас продаж пам’ятки може зберегти її від занепаду. Приватний власник спроможний відреставрувати будівлю, зберігши автентичність, і використовувати її, щоби отримувати прибуток.
«Зазвичай пам’ятки свідомо купуються саме під відновлення. Я знаю мінімум три аукціони, коли палаци купували люди, які займаються реставрацією та перепродажем. Вони зробили з розвалини привабливий об’єкт, зберегли всі історичні деталі, а потім продали як відновлену пам’ятку, де можна зробити бутік-готель. На жаль, ми надто бідна країна, щоби дозволити собі утримання будівлі, що стоятиме як музей. Краще, якщо об’єкт зможе себе забезпечувати, ніж він розвалиться».
Але трапляються ситуації, коли покупці порушують зобов’язання. Тоді повернути об’єкт громаді проблематично: в законодавстві цей механізм чітко не прописаний.
Фото з сайту
Як громаді впливати на рішення чиновників?
Чим раніше суспільство зверне увагу на об’єкт, тим більше можливостей змінити ситуацію. Аукціон — це фінальний етап продажу майна.
«У Києві 1,5–2 роки тому був кейс. На аукціон виставили Житній ринок — один із небагатьох конструктивістських ринків, які збереглися в місті. Він був у занедбаному стані. З документів читалося: там не передбачається реконструкції та збереження функціональності об’єкта. Попри те, що аукціон вже був оголошений, суспільний резонанс зупинив процедуру. Допомогла присутність селебріті.
Рішення влади скасували. Уже понад рік шукають варіант, як не втратити важливу архітектурну й культурну пам’ятку, а з іншого боку — залучити інвесторів, бо в міста грошей немає. Скасувати аукціон можна, та це скандальна історія, ніхто не любить скасовувати свої рішення, тож простіше зупинити рішення до виставлення лота».
Мешканці можуть стежити за сесіями місцевої ради, рішеннями щодо комунального майна та вже опублікованими лотами в системі.
«Якщо ви вмієте програмувати чи вайбкодити, у нас всі дані доступні в машиночитному вигляді. Можна написати власного бота: задати параметри, що саме відслідковувати та за яких умов надсилати вам повідомлення. Якщо не маєте таких знань, тоді на регулярній основі використовуйте пошукові механізми. Можна зберегти певні фільтри на порталі, один або кілька разів на день заходити й передивлятися, чи не з’явилося чогось нового, що привертає вашу увагу».
Для системного моніторингу створений аналітичний модуль bi.prozorro.sale з різними фільтрами: наприклад, за організаторами аукціонів.
«Там ви побачите все, що проходить через систему: навіть лоти з обмеженою інформацією, де можуть розташовуватися оборонні об’єкти. Частина інформації буде заблюрена, але сам факт продажу присутній в системі».
