“Доступне житло” в Україні доступне далеко не всім. Як так сталося, що майже 30 років у нас існує цей парадокс?
За підрахунками уряду, 43% українців не задоволені існуючими житловими умовами. Більше половини будинків зводились іще за радянських часів і потребують модернізації. Поряд із цим у містах-мільйонниках активно забудовуються спальні райони, усюди рекламуються нові житлові квартали з “вигідними” цінами, а держава щороку фінансує близько 25-ти програм доступного житла. При цьому, обзавестися нерухомістю, скажімо, до 30-ти років вдається небагатьом. Сьогодні житло – чи не найдорожчий актив.
Чому приватизація – це не круто
Сучасна житлова політика України заснована на праві власності. З одного боку, масова приватизація квартир у 90-х після розпаду Радянського Союзу “подарувала” людям омріяний дах над головою та згладила шок від втрати роботи й девальвації грошей. З іншого – закріпила нерівність між нами. Одним дісталась трикімнатна квартира у центрі міста з гарним ремонтом, іншим – “однушка” на околиці з несправними комунікаціями. А декому взагалі нічого було приватизувати на той час. У результаті місце ночівлі стало способом соціалізації. Від місця й умов проживання залежало, де працюватиме людина та до якої школи підуть її діти. Вітчизняна ситуація – не унікальна. Із подібними труднощами наприкінці 80-х – на початку 90-х років зіткнулися постсоціалістичні Угорщина, Чехія, Польща, Словаччина.
Розмірковуючи про майбутнє, молода сім’я почувається впевненіше на власних квадратних метрах, ніж на орендованій квартирі. Хоча є винятки. Опитування аналітичного центру CEDOS показало, що майже половина харків’ян вважає цілком прийнятним усе життя мешкати в орендованому житлі.
Після економічної кризи 2014 року в країні розпочався “бум” на зведення новобудов, який досі триває. Наприклад, монополіст на ринку харківської нерухомості – “Житлобуд” – останні п’ять років забудовує близько 300 квадратних метрів територій. Фізично житла стало більше, але його доступність під питанням: ціни надто високі відносно доходів населення.
За інформацією агенції з пошуку квартир “ЛУН”, двокімнатна квартира в Індустріальному районі обійдеться в 600 тисяч гривень (56 м²), однокімнатна на Холодній Горі – від 493 тисяч гривень (34—57м²), а трикімнатні апартаменти біля Палацу Спорту коштують від мільйона гривень (80 м²).
За словами аналітика центру CEDOS Павла Федоріва, основний наслідок чинної житлової політики – будинків може з’являтися багато, але володітимуть нерухомістю лише ті, хто зможе її придбати. Виникає конфлікт між гарантованим Конституцією правом на житло та добробутом, відчуттям власного багатства.
Соціолог Джим Кемені один із перших висунув теорію, що вартість житла в державі відображає рівень соціального забезпечення її мешканців. У країнах, де переважає приватна власність на житло, більшість витрат сімей розподілені нерівномірно, і значна частка бюджетів припадає на “стіни”. За підрахунками експертів Європейської економічної комісії, близько 100 мільйонів жителів Європи, Північної Америки, Кавказу та Центральної Азії витрачають 40% свого доходу на оплату житла. Звісно, достатки в кожного різні, проте найбільше потерпають люди з низькою зарплатою. Виходячи з вартості нерухомості, родина формує свій “споживчий” кошик, витрати на транспорт, освіту, лікування та відпочинок.
“Ось аргумент, чому у вас не буде соціального забезпечення, якщо продовжить існувати приватна власність: у молодих людей, які тільки-но закінчили університет і знайшли першу роботу, не буде достатньо грошей, щоб одночасно платити державі податки та відкладати собі на житло”, – пояснює дослідник житлової політики Павло Федорів.
Доступність житла в цифрах
За словами голови правління Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Сергія Комнатного, минулоріч 1 647 родин вирішили своє житлове питання завдяки участі в державних і регіональних програмах Фонду. Однак черга нікуди не ділась. У відомства щодо вирішення проблеми амбітні плани:
«Наша мета – за три-п’ять років забезпечити доступним житлом не менш ніж 50 тисяч сімей за різними фінансово-кредитними механізмами. Наприкінці минулого року відбулися позитивні зрушення у фінансуванні житлових програм із Державного бюджету України. Сподіваємося закріпити цю тенденцію 2020 року», – зазначив Сергій Комнатний.
Як нам повідомив заступник керівника Держмолодьжитла Іван Парух, у Києві та області на квартири очікують понад 32 тисячі українців. Один кандидат може перебувати у декількох реєстрах. Від обсягів фінансування програм залежить, наскільки швидко рухається квартирна черга.
Інформація Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву
“За програмою “Доступне житло” ми сьогодні закрили чергу 2017 року. Тобто можемо вважати, що за два роки вона рухається, – коментує Сергій Комнатний. – Якщо ми говоримо про молодіжне кредитування за рахунок статутного капіталу, де є учасники АТО та ВПО, то черга рухається десь за два-три місяці максимум. Якщо така сім’я стала сьогодні у чергу, то можемо собі гадати, що до літа люди будуть жити у власному житлі”.
Люди самостійно обирають потенційну оселю, більшість придивляється до великих міст. Молоді сім’ї та одинокі громадяни можуть отримати від держави безповоротний кредит на квартири або садиби вторинного ринку нерухомості. При цьому житло повинно бути не старшим за 20 років або реконструйоване не давніше 15 років тому. Обсяг кредитів або безповоротної державної підтримки залежить від кількості членів родини та вартості квадратного метра житла у певному регіоні. Головна вимога в обох випадках: потребувати покращення житлових умов. Кандидат має підтвердили відсутність власності або нестачу необхідної площі. Норма Житлового кодексу – 13,65 квадратних метри на кожного члена сім’ї.
Директор Харківського регіонального управління Держмолодьжитла Олександр Вензель два роки тому дізнався, скільки осіб до 35 років скористалися різними житловими пропозиціями. За його статистикою, близько 38% молоді віддали перевагу кредитам, 27% – “Доступному житлу”. У цілому вікових обмежень для участі в програмах немає. Далі – коментар експерта:
Інформація Харківського регіонального управління Держмолодьжитла
Пілотною в 2019 році стала програма пільгового довгострокового кредитування для вимушених переселенців із Донбасу та учасників АТО/ООС. Витрати покривав державний бюджет. Протягом трьох днів Держмолодьжитло отримало 10 180 заявок. Поталанило 198-ми родинам. З урахуванням інших програм фонду 435 сімей військовослужбовців і 782 сім’ї переселенців отримали квартири на вигідних умовах. Поки фінансування пільгових кредитів для них призупинено.
“Як тільки буде відновлено фінансування та Уряд прийме рішення, що ця програма має бути постійною, ми одразу відновимо прийом заявок. Потрібне бажання виконавчих комітетів, – говорить Сергій Комнатний. – Ніяких місцевих бюджетів, ніякого державного фінансування не вистачить, щоби кардинально змінити забезпечення житлом цих категорій громадян. Нам потрібно співпрацювати з міжнародними фінансовими інституціями, у тому числі – європейськими, які свого часу зіштовхнулися з цією проблемою”.
Замість квартирної черги – соціальне житло
Дефіцит фінансово доступного житла призводить до попиту на соціальне/тимчасове житло. Кожна держава вирішує це питання по-різному. Наприклад, декілька французьких міст повинні до 2025 року на 25% забезпечити свої округи соціальним житлом. Якщо мерії не досягнуть визначеного законом показника, доведеться платити штраф. Зібрані кошти уряд планує спрямувати в окремий бюджет для майбутнього будівництва соцжитла в інших регіонах.
У Великій Британії паралельно з орендою соціального житла популярна практика спільної власності. Купуєш частину помешкання та виплачуєш іпотеку за частку, що залишилась у власника оселі.
Швеція, Фінляндія та Польща просувають ідею житла, наданого за правом користування. Це альтернатива традиційній оренді або приватизації. Мешканець робить невеликий внесок від вартості будинку (у Фінляндії – 15%), а потім сплачує оренду за залишкову вартість житла. У разі переїзду перший внесок повертається орендарю. Купити житло за такою схемою неможливо, але реально успадкувати.
В Україні після приватизації 90-х бракує майна спільної власності, яке могло б започаткувати житловий фонд соціального/тимчасового призначення. Втім, Житловий кодекс визначає, що держава зобов’язується його мати.
Громадська активістка Валерія Самарська входить до робочої групи з прийняття відповідної програми у Харкові. На її думку, соціального або тимчасового житла потребують не лише переселенці. Для отримання пільгового кредиту за міською програмою необхідно офіційно працевлаштуватись і мати заробіток вище середнього. Без таких умов людина навіть не потрапить у чергу на житло. Подібних історій безліч.
“Цей фонд має бути сформований на випадок надзвичайних ситуацій. Була в нас ситуація з вибухами на складах боєприпасів у Балаклії. Куди людей селити? Або треба залучити до міста рідкісного експерта на деякий період. І його теж можна поселити в таке житло. Сюди ж відносяться ті, хто не в змозі сплачувати оренду”, – розповідає Валерія Самарська, заступниця голови Благодійного фонду “Добробут України” з питань ВПО.
Співбесідниця дивується, що досі не кожна громада знає про можливість оновити житловий фонд, у тому числі, для створення тимчасового помешкання. Мова йде про “Програму 30/70”, де більшу частку сплачує держава, а меншу – тамтешня влада. Гроші відводяться на реконструкцію чи купівлю будинків для сімей-переселенців і малозабезпечених.
Цікавий досвід Маріуполя: мерія придбала в місцевих жителів квартири, перевела їх на баланс міста й згодом передала у користування біженцям із Донбасу. Якщо люди захочуть переїхати, житло знайде інших мешканців.
Самарська говорить, що у Харкові після інвентаризації знайшлося 11 об’єктів для реконструкції.
“Це не гуртожитки, а повноцінні квартири, які можна пристосувати під житло. Але ця історія тягнеться ще з липня. Програма досі у розробці”, – додає активістка.
За інформацією Громадського холдингу “Група впливу”, з 2017 до 2020 року загальна сума, передбачена держбюджетом на тимчасове житло – 105 мільйонів гривень. За три роки вдалося придбати 271 квартиру й два приватних будинки. Найбільше коштів поділили міста та ОТГ Луганської та Донецької областей. У Харківській області субвенцією скористалися Малинівська громада й Первомайський.
Що далі?
Уряд визнає: тривале ігнорування квартирного питання призводить до незадоволення життям загалом. Громадяни, особливо молодь, мігрують за кордон у пошуках комфорту. Серед пропозицій можновладців щодо покращення ситуації – законодавчі зміни та модернізація застарілого житлового фонду. Якість і вартість помешкань також потребують державного регулювання, зазначають депутати.
Аналітики CEDOS вважають, що Україні потрібна цілісна житлова політика замість численних програм для окремих категорій громадян. У той же час аудит і капітальний ремонт наявних будівель пришвидчать формування реєстру соцжитла.
